投資房產好賺嗎？
我相信一定很多人從以前就聽過投資房地產，賺很多的案例，那事實上到底如何呢?要了解這些年來房價的增長程度，可以從內政部不動產資訊平台、信義房價指數、國泰房價指數這三大平台公布的趨勢圖來判斷。
擁有房產一直是許多人的夢想，「有土斯有財」是華人社會普遍的信念，且購買房地產已成為許多台灣人累積財富的主要方式。隨著房價持續上漲，這種投資信念逐漸根深蒂固。但是~所有人都適合投資房地產嗎？小資族望著門檻這麼高的房產又該如何參與呢?筆者在本文會整理客觀資料以及各種投資房產工具的優劣勢給讀者自行判斷。
投資房產的三大優點
1.安全穩定，具有避險抗通膨的特性
我認為房地產價格的上升主要是由於通貨膨脹導致貨幣貶值。但從另一角度來看，當通貨膨脹時，雖然一般物價上漲導致購買力下降，實物資產如房產卻通常會升值。相比之下，股市在經濟低迷時可能因企業經營困難導致股價下跌或退市，股票可能變得一文不值；而房地產幾乎不會出現價值歸零的情況，因此投資房產在保值方面具有獨特的優勢。
抗通膨還有另一個觀點可以看，一個便當100元假設幾年過去通膨漲了20%會變成120元。但搬到房地產上可能就是1000萬通膨20%變成1200萬，因為總值關係造成絕對金額差異極大。
2.升值潛力大，可提供穩定的現金流
房地產價格長期看來有升值的趨勢，通常隨著經濟發展而上漲。市場供需的變化、地區發展潛力的提升，以及對物業的改善和升級都可能增加投資物業的價值。若投資目的是出租而非出售，則每月可獲得穩定的租金收入。這些租金可用來支付貸款、物業稅和維護費用，如果租金收益高於支出，則擁有者還能獲得現金流。
3.報酬:絕對值VS百分比
很多人會拿來跟股市比報酬率，確實如果回測過去台灣股市與房市的整體平均增長幅度來說，股市更勝一籌。但筆者這邊帶大家從另一個角度來看待兩者間的差異，假設差不多的時間內房市上漲10%，股市上漲30%，乍看之下股市(勝)。實際上呢?
現實狀況大多呈現的是，投入300萬到股市增長30%，最終總值為390萬。投入房市以常見房貸試算自備款3成房貸7成來算300萬可買進總價1000萬的房，一樣增長30%。房子最終總值1300萬。即使扣掉貸款利息成本與房屋買賣交易成本，從絕對值來看投入房市還是遠勝投入股市。
絕對值VS百分比的觀點本文單純呈現現實大多數狀況，請不要誤會我覺得房市一定優於股市，金融商品一樣可以上槓桿，股票要上槓的方式也很多，融資、股票期貨、股票質押借款…等。不同商品有不同優劣勢，單純比較報酬率本身就很怪。
投資房產的三大缺點
1.初期現金門檻高
投資房地產初期需要準備大筆的頭期款，通常至少需數百萬元。這要求投資者必須有充足的現金流和自備款，以免影響日常生活品質。對於許多年輕人來說，進入房地產市場的門檻相對較高。不過，一旦克服這個初期障礙並擁有了第一套房產，之後的換房或資產累積速度會相對快於沒有房產的人。
2.變現能力差
與其他投資相比，房產的資產流動性較低。其他投資如股票，可以當天掛單並在交割日快速獲得現金。相反，房地產的交易過程較長，從簽約到交屋通常至少需要一個月。若急需用錢，房產不易快速變現，且可能受市場狀況和買家需求的影響，難以在短時間內售出。
3.隱形成本高
投資房產的隱形成本相對其他投資類型要高。如果僅透過買賣房屋來賺取價差，投資者需要面對多種額外費用和稅，如房仲仲介費、房地合一稅和地價稅等。若持有多套房產，可能還會被徵收囤房稅。此外，出租房屋可能遇到租客欠租、人為損壞、天災地震、火災…等問題，需屋主投入時間和精力處理。雖然可以透過代租代管服務解決這些問題，但這同樣需要額外的費用。為減少風險，屋主需要小心選擇租客，簽訂有保障的租約(如:租約公證)。
台灣不動產投資信託（REITs）現行概況及投資注意事項
上面簡單列出不動產投資以及各種工具優劣勢的比較，我想~小資族最難克服的應該就是入手門檻吧。以下就來介紹REITS這個能幫助小資參與房市投資的好工具。
補充 : 台灣行政院於 2023 年 10 月 12 日通過投信投顧法修法，開放不動產投資信託基金（ REITs ）採信託及基金架構雙軌制，盼可透過此次修法活絡 REITs 的發展。且為了避免開放後遭用於炒房，明定「 禁止投資自用住宅」。資料來源:經濟日報
商用不動產在一般人的認知中似乎只屬於大財團，但透過不動產投資信託（REITs），一般投資者其實也能參與其中，是一個穩健而保守的投資選擇。就讓晉丞帶大家探討台灣REITs的當前情況及其過往的投資回報率。
REITs的運作方式類似於共同基金，它募集資金來投資於商用不動產，基本上就像是作為房東收取租金，同時享受不動產長期增值的好處。在經濟景氣好時，可以從租金和房價增值雙重獲利；即使在景氣不佳時，租金依然可靠。當進行清算時，相當於賣掉房產並實現盈利，將資金返還給股東。
REITs 是什麼？
「不動產投資信託」（REITs，Real Estate Investment Trust）是一種投資不動產的工具，類似於封閉式共同基金，具有固定的發行數量和指定的到期時間。REITs 主要投資標的為不動產資產，包括商業辦公大樓、購物中心等各類不動產。通過「不動產證券化」的過程，REITs 將這些不動產資產轉化為可在證券市場上交易的股份。這種結構使得即使投資者未實際擁有實質不動產，也能參與到不動產的投資之中。相較於傳統的實體不動產交易，REITs 提供了更高的價格靈活性和交易便利性。
REITs 的主要現金流來源包括「租金收入」和「不動產上漲帶來的價差」。由於台灣股市規定 REITs 必須每年配發一次股息，因此投資者的整體收益相對穩定。此外，REITs 通常由多種不動產資產組合而成，再加上台灣房價長期上升的趨勢，使 REITs 成為一種相對優質的避險工具。
PS : REITs 透過將「經營權」與「所有權」分開的方式進行運作。因此，投資者不是直接參與不動產的買賣交易，而是通過購買「受益憑證」來間接持有不動產的一部分股權。這種機制允許投資者享有不動產帶來的潛在收益，卻無需承擔實際擁有和管理不動產的責任。
投資REITs三大優點
優點1.投資門檻低(跟買股票一樣一單位幾萬元就能入手)
REITs 就是為了讓資金較少的投資人也能參與不動產而發展出來的。
優點2.流動性相對較直接買賣實體房地產好且投資風險分散
由於不動產證券化的特性，REITs 的交易方式與一般台股相同，交易時間為上午九點至下午一點半，價格波動限制為正負10%，且交易過程透過證券戶進行下單。相比傳統的不動產交易，這種方式不僅更為簡便，而且流動性也較高。此外，每檔REITs 包含多種不動產類型，相較於投資巨額資金於單一不動產，風險分散後的REITs 能夠降低因天災如台灣曾發生的921或403地震而導致的損失風險，讓投資更具安全性，保護投資者免於一次性重大損失。
優點3.收益穩定、稅賦優惠
REITs 的主要收益來源包括租金和管理費用，這使得其收入來源較為穩定。根據不動產證券化條例，投資REITs 享有一系列稅務優惠：免徵證券交易稅、必須每年分配信託利益、受益人的所得按利息所得課稅（不計入受託機構的營利事業所得額）、並且採用分離課稅（不併計受益人的綜合所得稅總額或營利事業所得額）。這些稅務優惠使得REITs 相較於直接購買不動產或投資相關股票具有明顯的稅賦優勢。
投資REITS四大缺點
1.景氣
REITs 的收益與經濟景氣息息相關，特別是出租率。若經濟景氣下滑，可能會導致出租率減少和空置率增加，進而影響租金收入，使得分配給投資者的股利降低。
- 不動產投資信託基金（REITs）的報酬率長期來看與經濟景氣及股市表現密切相關。這表明REITs的表現通常與整體市場狀況同步。
- 近19年間（2000至2018年），REITs在五個年度中出現了負報酬，分別為2001年下跌3.8%，2007年下跌7.0%，2008年急跌超過40%，2011年下跌5.8%，以及2018年下跌4.7%。除了2008年外，其餘年份的負報酬主要發生在經濟成長放緩的周期中。
- 特別是2008年，由於美國房地產市場泡沫的破裂，進一步觸發了當年的全球金融危機。
2.政策
政策利率的調整也會對REITs 產生影響。當政府調高利率，其他投資渠道如債券可能提供更高的回報，使得投資者可能轉向這些高收益的投資標的，從而影響REITs 的資金流入和經營效率。
- REITs價值與市場因素的相關性： REITs的價格理論上與房地產市場景氣、房價及租金呈正相關，因其價值主要來自預期租金收益的折現以及持有的不動產資產價值。此外，REITs的價格與利率趨勢呈現反向關係，即當公債價格上升時，REITs價格通常下降。
- REITs的表現與經濟周期的關聯： 在經濟景氣處於谷底或初期復甦階段時，由於經濟穩定或改善的預期，加上利率處於下降期或低位，REITs通常展現出較佳的表現。例如2003年上漲40.7%，2004年上漲38%，2009年上漲38.3%，2012年上漲28.7%，以及2019年第一季上漲14.9%。
- 利率與REITs表現的交互作用： 在經濟擴張期間，隨著租金和房價的穩定上升，公債殖利率的提高可能會壓抑REITs的報酬率，通常呈現個位數的溫和增長，如2013年的報酬率為4.4%，以及2016年的5.0%。
3.管理團隊人為風險
管理團隊的專業能力對REITs 的表現同樣至關重要。管理團隊的效率和策略執行能力不足可能會直接影響REITs 的整體收益。
4.流動性風險
流動性是優點也是缺點，好不好是比較出來的，雖然REITs比實際買賣房地產大多數時間流動性來的好，但跟很多個股比確實流動性相對不佳。看看K線圖就很明顯跟很多個股的畫面長的不一樣，K棒跳空也是很常見
綜上所述，投資者在考慮投資REITs 時應詳細評估這些潛在的風險因素。
REITs種類？
REITs 的種類主要分為三種，分別是「 權益型 （Equity REITs）」、「 抵押型 （Mortgage REITs）」、「 混合型 （Hybrid REITs）」
1.權益型REITs（Equity REITs）
「權益型REITs（Equity REITs）」是REITs中最常見的類型。這種REITs的主要收入來源是通過擁有、經營及管理不動產所獲得的租金和管理費用，而非依靠不動產的買賣差價來賺取收益。
2.抵押型REITs（Mortgage REITs）
「抵押型REITs（Mortgage REITs）」與權益型REITs的主要差異在於其投資焦點。抵押型REITs 主要將資金投資於房地產貸款、抵押貸款支持證券（MBS）等金融工具。因此，其收益主要來自於這些貸款產品的利息收入和相關手續費，而非直接來自不動產的租金或管理費。
3.混合型REITs（Hybrid REITs）
「混合型REITs（Hybrid REITs）」結合了權益型REITs與抵押型REITs的特點，提供一種多元化的投資結構。這種REITs的資產組合由基金經理根據市場條件和投資策略進行調整，包括不動產直接擁有權以及不動產相關的貸款和證券投資。因此，其收入來源比單一類型的REITs更為多樣化，涵蓋了租金、管理費以及貸款利息等多方面收益。
台灣REITs基本介紹~目前有6檔可交易
土銀國泰R1 01002T
兆豐國泰R2 01007T
土銀富邦R1 01001T
土銀富邦R2 01004T
京城樂富R1 01010T
王道圓滿R1 01009T
這檔REITs的不動產管理機構有更動過，參考公開資訊觀測站
台灣REITs的報酬率可能比你表面上看到的好?
近年來商用不動產市場的重大事件包括新光一號REITs的清算，其中涉及的六棟商用不動產全部售出，為股東帶來豐厚的回報。一般人可能對REITs不太熟悉，通常是由大資金的法人投資者參與。
新光一號清算：隱含價值>股價>淨值
在台灣，雖然房地產市場本身的價格有顯著上漲，但REITs在財務報表中低估房地產價值，導致計算出的淨值低於市值。此外，台灣投資人投資愛好高配息，而台灣REITs反映的是相對較低的租金收入和較低的槓桿使用比例，導致其配息率一般僅有2%-3%，很難吸引一般台灣散戶投資人。因此，台灣REITs的股價通常只略高於被低估的淨值，有些甚至接近淨值。
相比之下，台灣的多數REITs採取較為保守的策略，不頻繁進行房地產的買賣，這限制了股價反映房地產真實價值的能力。在這種情況下，通過清算並出售房地產，將資金返還給股東的方式，反而可能短期內為投資人帶來額外收益。例如，新光一號在決定清算後，其股價有所上漲，而最終賣出的房地產價格，比股價高出25%，比財報中的淨值高出50%，從而證明了這些房地產的真實價值遠高於表面大家看到的股價。
台灣REITs的波動風險對比台股大盤小不少
本段落資料參考自專業學術機構的研究數據:https://bookdown.org/linrong0915/bookdown-demo/
將市場上所有台灣的REITs組合成一個市值加權指數，稱為T-REITs，並將配息再投資，用這個來跟台股大盤的績效。從2005年5月至2021年5月，T-REITs的年化報酬率約8%，雖然略低於台股加權指數報酬率約10，但仍然有房產較穩定的特性，回報也不差。
就波動風險而言，T-REITs的表現也顯著優於台股大盤。在2008至2009年的金融海嘯期間，T-REITs指數的最大跌幅約36%，而台股加權指數則下跌約56%。在2014至2016年房市疲軟期間，T-REITs也經歷了兩次較小幅度的下跌，2013至2014年下跌約18%，以及2015至2017年下跌約16%。過去的歷史數據能看出，REITs相比於股市的波動明顯較小。
結論
對於期望參與台灣房地產投資但資金有限的小資族來說，REITs是一個可以考慮的選擇之一。這不僅因為其相對穩定的預期報酬和較低的風險，還因為它能為尚未擁有房產且計劃未來購房的人提供一種資金配置方式，是一個可以幫助一般人也能參與商用地產的好工具。然而，需要注意的是，REITs的短期市場波動可能不會直接與房價變動相關。因此，建議將REITs作為資產配置的一部分，而不是全部投資於單一REITs，以達到投資組合的多元化和風險分散。
